VITÓRIA DO CONTRIBUINTE: AS PREFEITURAS NÃO PODEM MAIS DEFINIR DE FORMA ARBITRÁRIA O VALOR DO ITBI.





O caso foi tratado no REsp. 1937821/SP, onde, por unanimidade, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do ITBI não pode estar vinculada à base de cálculo do IPTU. Ademais, os ministros estabeleceram que a administração pública municipal não poderá atuar unilateralmente, estando proibida de definir previamente a base de cálculo do ITBI, utilizando o valor venal de referência.


No presente julgamento, foram definidas três importantes teses sobre a base de cálculo do ITBI, que terão profundo impacto na vida das partes envolvidas em transações imobiliárias, a saber:


1. ´´a base de cálculo do ITBI será o valor do imóvel transmitido em situações normais, de mercado, não havendo vinculação à base de cálculo do IPTU``. Ou seja, a base de cálculo do ITBI deverá ser o valor efetivamente praticado no negócio jurídico de compra e venda, prestigiando o Art. 38 do Código Tributário Nacional.

2. ´´o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente podendo ser afastada pelo fisco municipal mediante regular instauração de processo administrativo próprio``. Cumpre ressaltar aqui que a prefeitura poderá impugnar o valor trazido pelo comprador do imóvel, desde que o valor seja nitidamente incompatível com o valor de mercado, sendo necessária a prévia instauração de processo administrativo público, com a possibilidade de contraditório.

3. ´´o município não poderá arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI, com respaldo em valor estabelecido unilateralmente``.


Com a fixação desses parâmetros, a prefeitura não poderá mais definir de forma arbitrária – utilizando uma tabela genérica por estimativa – o valor do ITBI, devendo respeitar a presunção de veracidade na alegação do contribuinte no momento de declaração do ITBI.


Tais parâmetros trazem maior segurança jurídica as partes envolvidas em transações imobiliárias, garantindo que o contribuinte pague o imposto de acordo com o valor real do negócio jurídico praticado, e não com base em uma tabela genérica estabelecida unilateralmente pelo fisco municipal, o que na maioria dos casos significará uma economia considerável para o pagador.


Dentre os contribuintes beneficiados (todos aqueles envolvidos em transações imobiliárias), podemos destacar os arrematantes de imóveis em leilões, que, pela própria natureza do negócio, arrematam os imóveis com deságio em relação ao preço de avaliação do imóvel, e uma diferença maior ainda em relação ao valor venal de referência (previsto na tabela da prefeitura).


Ademais, vislumbra-se um benefício específico para aqueles que integralizam os bens imóveis ao capital social de pessoas jurídicas, nos casos em que o valor do imóvel exceder o valor do capital social integralizado.


O julgamento ocorreu sob a sistemática de recursos repetitivos, o que significa que o entendimento deverá ser replicado por tribunais de todo o Brasil em casos idênticos.


Para fins de evitar confusões acerca das terminologias, cumpre ressaltar que, não obstante a base de cálculo do ITBI e do IPTU utilizarem a mesma nomenclatura, versam sobre situações diferentes. Sendo assim, para cada tributo, o valor venal tem definições diferentes. Para o IPTU, o valor venal é definido em lei, ou seja, de forma artificial, estimada. Já para o ITBI, conforme as decisões recentes, o valor venal da base de cálculo desse tributo deve ser entendido como o valor verdadeiramente negociado entres as partes na compra e venda do imóvel.


Sendo assim, a tendência é que as prefeituras comecem a mudar a posição atual, passando a utilizar o valor declarado pelo contribuinte.


Todavia, como na prática sabemos que as prefeituras geralmente trabalham com a lógica inversa dos parâmetros definidos na presente decisão, frequentemente presumindo que o contribuinte está apresentando um valor desprovido de confiança, o contribuinte deve ficar atento aos seus direitos.


Na presente possibilidade de muitos municípios não acatarem de imediato a decisão do STJ, pois é certo que muitos irão relutar em utilizar tais mandamentos, os contribuintes poderão buscar seu direito líquido e certo por meio do judiciário.


Por fim, aqueles que já se submeteram ao pagamento do ITBI conforme o valor imposto unilateralmente pelas prefeituras, é possível buscar o ajuizamento de uma ação de repetição de indébito, visando reaver o valor indevidamente cobrado pelo município, desde que não decorrida a prescrição.


Diante do exposto, a decisão dos ministros põe fim a uma longa celeuma entre os municípios e os contribuintes, estabelecendo um final feliz para esses últimos, que garantiram um pontual alívio aos pesados custos que afligem os negócios imobiliários, evitando prejuízos e possibilitando um aumento no lucro das transações.

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